LES RESPONSABILITÉS DU COPROPRIÉTAIRE ET DU CITOYEN

« Les responsabilités du copropriétaire et du citoyen ».

Par Christian FREMAUX avocat.

QUELLE SECURITE dans le GRAND PARIS de l’IMMOBILIER ?

Conférence du 4 Novembre 2015 ,salon de l’immobilier

Porte de Versailles à PARIS.

Paris ville lumière, connait des problèmes d’insécurité, comme on vient de vous les décrire, mais comme toutes les grandes capitales ou métropoles.

Le GRAND PARIS ne va pas échapper à son destin  qui va être de prendre des mesures les plus efficaces possibles pour combattre l’insécurité, pour rendre son territoire  plus apaisé , disponible pour ses habitants et ses visiteurs ; assurer la tranquillité publique grâce aux gendarmes et policiers et par un urbanisme pensé et innovant ;et en donnant un rôle accru aux forces de sureté spécifiques que sont les agents  de la SNCF (la SUGE forte de près de 2800 membres) et de la RATP (le G.P.S.R. groupe de protection et de sécurisation des réseaux).Les professionnels de la FNAIM du GRAND PARIS présents sur le terrain et dans les immeubles participent à cette mission de service public.

Le gouvernement qui vient de réunir le Comité National de la sécurité dans les transports en commun (C.N.S.T.C ) a annoncé un plan notamment pour combattre le terrorisme (c’est la suite de l’attentat dans le THALYS) et pour améliorer la sécurité dans les transports tout en luttant contre la fraude de ceux qui ne paient jamais leurs tickets .Ainsi les agents pourront-ils désormais-si la loi est votée en l’état- vérifier visuellement les bagages ; voire les fouiller avec le consentement des voyageurs ? et se livrer à des palpations de sécurité (sans commettre le délit de faciès !) : si le voyageur refuse …il restera sur le quai. On propose aussi que les agents restent en civil et qu’ils puissent être armés.  Ces nouveautés résultent de la proposition de loi de M.Gilles SAVARY qui voulait lutter surtout contre les fraudeurs. Le gouvernement a voulu durcir le texte. Cela va donner lieu à un grand débat entre les partisans de mesures fermes et ceux qui veulent préserver leur pré-carré et s’indignent que l’on veuille restreindre les libertés individuelles en faisant de tout citoyen un « suspect ». Personnellement comme avocat je suis attaché aux droits des individus et je me méfie des pouvoirs étendus confiés  à la va-vite à des personnes qui ne seraient pas de vrais professionnels : mais comme citoyen je me réjouis que l’on prenne les menaces au sérieux et que l’on contrôle, même si je dois ouvrir ma valise ou donner mon identité. Il ne faut pas être naïf : certains nous font la guerre, ou ont décidé de ne pas respecter la loi : ils doivent être sanctionnés sous le contrôle des juges, cela va de soi.

Le domaine de l’immobilier n’échappe pas à ces grandes tendances entre les droits et les devoirs car nous devons tous être responsables de nos actes ou omissions.

Mme CAROLE BESSON vient de vous donner un aperçu de  quelques textes de loi, décrets, arrêtés … qui existent. On ne peut tout citer, car un professionnel s’y perd aussi. Je vous rappelle même si c’est impossible à réaliser, que NUL N’EST CENSE IGNORER LA LOI !Il y a , en matière de sécurité, les mesures générales qui émanent de l’Etat  et des parlementaires ou bientôt des collectivités territoriales (avec les élections concernant les nouvelles 13 régions dont on ne mesure pas encore l’étendue de leurs pouvoirs) ; et il y a les obligations  particulières qui vous incombent en matière de copropriété ; la loi, le règlement de co -propriété, et la jurisprudence des tribunaux.

C’est de ce dernier aspect dont  je veux brièvement et schématiquement vous entretenir.

Vous êtes soumis à des obligations qui peuvent paraître contradictoires, mais qui ne sont que complémentaires.

1°)Vous êtes d’abord des CITOYENS qui   à ce titre, avez des droits, mais surtout des DEVOIRS : en premier lieu de respecter la loi même si elle ne vous plaît pas (DURA LEX SED LEX), qui peut empiéter sur vos libertés individuelles  par ex.  prendre le train ou le RER sans avoir à répondre à des questions ; ,ou gérer votre patrimoine comme vous l’entendez (par ex. avec la LOI ALUR qui encadre, à titre expérimental , les loyers à PARIS).Mais l’intérêt général l’emporte surtout en matière de sécurité(lutte contre toutes les menaces ; les phénomènes naturels comme l’inondation dans le sud récemment et donc la nécessaire prévention  de ce risque dans les immeuble ; lutte contre la cybercriminalité :le progrès technique ayant des effets indésirés..).Comme citoyen vous devez être exemplaire et supporter les contraintes diverses.

2°) Mais vous êtes aussi un PARTICULIER qui défendez vos propres intérêts ce qui est naturel et légitime,  un copropriétaire par exemple qui voulez rentabiliser votre investissement en le louant. Vous êtes alors soumis à la règle générale la loi du 10 juillet 1965 et ses interprétations et ajouts successifs ; plus le règlement de copropriété qui est votre « bible » et le contrat que vous devez respecter ;vous devez participer à la gestion à travers les assemblées générales ou en étant membre du conseil syndical pour prendre les mesures liées  à la sécurité ( marche des ascenseurs et conformité ; entrée de l’immeuble, des caves, des parkings pour y éviter toute intrusion ou trafic ou danger quelconque..ou la transformation de parties  communes en commerce, voire lieu de religion…Vous devez aussi veiller à l’accessibilité (pour les handicapés), aux accès pour les pompiers, les forces de l’ordre..Vous devez répondre des conditions du travail des concierges et gardiens et les protéger d’injures, coups et blessures, harcèlement moral..  En ce domaine vous avez des obligations de RESULTAT et non simplement de moyen. En un mot vous devez assumer des responsabilités personnelles. Il ne suffit pas de dire je suis co- propriétaire : je gère mon bien comme je l’entends et pour le reste le conseil syndical, et le syndic sont responsables de tout ce qui ne va pas. Je m’en lave les mains.

Le syndic, comme le conseil syndical , ne peuvent tout assumer et tout garantir.  Pour les travaux de sécurité,   si vous ne votez pas les budgets nécessaires pour donner au syndic les moyens d’agir ; si vous ne donnez pas les autorisations d’entrée dans l’immeuble  aux forces de l’ordre; si vous n’assurez pas la tranquillité des salariés du syndicat  des copropriétaires, le tribunal correctionnel par exemple vous tend les bras pour non-assistance à personne en péril,  pour complicité de coups et blessures  , voire de mise en danger de la vie d’autrui en cas d’accident grave ou de non-respect des conditions d’hygiène et de sécurité ? Ce ne sont pas des cas d’école ; les tribunaux comme les avocats, ont beaucoup d’imagination pour poursuivre tel ou tel et tenter de le faire condamner. Certes vous ne serez pas seul. Peut être y aura- t-il aussi le syndic et des membres du conseil syndical, mais cela ne change rien au  principe .S’y ajoute votre responsabilité directe qui concerne le (mauvais) comportement de votre locataire ou de celui qui occupe les lieux.

En effet la signature de bail ne vous exonère pas de toute responsabilité : avec la notion jurisprudentielle des « troubles de voisinage » le bloc en béton de la propriété « inaliénable et sacrée » selon l’art.17 de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen se fissure.

La création du trouble anormal de voisinage provient des tribunaux .Sa définition est large :c’est un trouble qui « excède les inconvénients normaux de voisinage »(M.DE LA PALICE n’aurait pas mieux dit !).Ce trouble est laissé à l’appréciation, in concreto, des juges. Ex : un coq qui chante le matin ou des cloches qui sonnent toutes les heures ? Ce sont souvent les bruits qui posent problème ; jouer d’un instrument de musique à toute heure ; claquer ses volets mécaniques chaque matin en réveillant le voisin ; faire la fête avec les copains dans la nuit en fumant ..de l’herbe ; discuter politique en s’énervant ,; danser avec des talons..Autrement dit si votre locataire, ou un membre de votre famille que vous hébergez gratuitement fait n’importe quoi dans votre appartement, votre responsabilité personnelle peut être engagée. Pourquoi ? Parce que la loi et les tribunaux protègent les tiers, et que la loi du 5 mars 2007 relative à la prévention de la délinquance  s’immisce dans  les rapports locatifs afin d’entériner légalement  la jurisprudence sur la résiliation du bail, pour trouble de voisinage.

Autrement dit vous devez agir et ne pas adopter la politique de l’autruche, surtout si le syndic vous a prévenu et que des voisins se plaignent. Que dit  l’article 1729 du code civil ?: «  si le preneur n’use pas de la chose louée en bon père de famille ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, CELUI-CI PEUT, suivant  les circonstances, faire résilier le bail ».Le propriétaire bailleur DOIT  réagir, selon l’article 6-1 de la loi du 6 juillet 1989.

Et ceci indépendamment de toute responsabilité du propriétaire. Cette règle est aussi l’application de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965  qui dispose : « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes  SOUS LA CONDITION de NE PORTER ATTEINTE ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

La boucle est ainsi bouclée. Le copropriétaire occupant ou bailleur doit limiter sa liberté au profit de l’intérêt collectif. Propriétaire et citoyen en matière de sécurité ne font qu’UN. Les droits et les devoirs doivent s’équilibrer .Il s’agit de RESPONSABILITES PARTAGEES entre les acteurs publics et les acteurs privés.

Chacun d’entre nous est, volontairement ou non, consciemment ou non, CO-PRODUCTEUR de sécurité, à son niveau, avec ses moyens, là où il se trouve. L’ETAT ou les forces de sécurité publique, et celles de sécurité privée aussi, ne peuvent pas tout, on le sait. Le syndic de l’immeuble n’y est pas en permanence .Nous devons donc prendre en mains notre sécurité ; c’est plus sûr et plus efficace.

Enfin il ne faut pas oublier que la sécurité a un coût. Il est toujours désagréable d’avoir à payer mais sa tranquillité a un prix. Je vous invite donc à ne pas regarder votre sécurité par le petit bout de la lorgnette. Il faut l’affronter lucidement dans tous ses aspects y compris économiques .Savoir dépenser à juste titre est la caractéristique du copropriétaire responsable.