Insécurité dans le quartier et vandalisme dans l’immeuble : comment réagir ?

Conférence FNAIM Grand Paris  sur la copropriété: insécurité dans le quartier et vandalisme dans l’immeuble : comment réagir ?

Les principaux points de droit par Me Christian FREMAUX avocat.

Quand on parle insécurité le citoyen pense aussitôt qu’il s’agit de cambriolages, vols divers, destructions variées plus ou moins graves outre les incivilités, les tags, les graffitis, difficultés qu’il dénomme de façon générique par le terme vandalisme et il se demande comment il va être dédommagé car la question essentielle et pratique est : qui paie ? Il va de soi que s’il y a de l’insécurité dans le quartier il risque d’y en avoir dans l’immeuble et donc dans les biens des copropriétaires. Le lien est direct. Mais les difficultés peuvent aussi venir de l’intérieur de l’immeuble, des occupants soit qu’ils sont copropriétaires et se comportent mal, soit qu’ils sont locataires et ne font aucun effort pour se conformer à la sérénité générale, soit qu’ils exploitent des commerces ou des cabinets professionnels et que l’immeuble est ouvert au public. On connait les litiges liés à l’ouverture de la porte d’entrée avec l’installation d’un digicode ou d’un sas ce qui entraine un vote de l’article 26 de la loi de 1965 soit la double majorité , à l’ascenseur, au courrier, aux poubelles, au local vélo ou poussetes , aux horaires du samedi, à la transformation d’un local voué à l’habitation en autre chose que je ne qualifie pas pour éviter d’être accusé de discrimination. S’y ajoute l’incivisme des sauvageons comme l’avait dit un ancien ministre de l’intérieur, voire l’absence de courtoisie et l’égoïsme de certains,( comme l’abandon de meubles ou objets divers après être parti  vite...) ce qui entraine parfois des infractions minuscules mais qui irritent, et entrent peu ou prou dans un sentiment d’insécurité.

Examinons le droit applicable pour savoir ce qu’il est permis de faire.

La sûreté prévue à l’article deux (2) de la déclaration des droits de l’homme et du citoyen,  est du domaine de la prévention ,  peut entrainer des mesures restrictives de libertés et de droit  et  relève de la responsabilité de l’Etat qui doit tout mettre en œuvre pour que la tranquillité publique soit respectée ; tandis que la sécurité est surtout  l’existence de moyens fournis aux professionnels, les gendarmes et  la police nationale selon que l’on est en zone rurale ou en ville, et même si ces deux forces sont désormais réunies sous l’autorité du ministre de l’intérieur. Mais la sécurité c’est aussi l’affaire des citoyens car l’Etat ne peut pas tout. Il appartient à chacun d’entre nous propriétaire ou locataire d’assumer ses responsabilités et de participer ainsi à la vie collective, sans s’en remettre  systématiquement dans les immeubles au syndic qui est « payé pour cela », ou au conseil syndical, donc en trouvant des prétextes pour ne rien faire. Il faut  réagir ce qui pose des problèmes de droit, et dépend des outils mis à la disposition des citoyens pour trouver une solution à leurs problèmes. 

Le vandalisme répond   à une définition précise prévue aux articles 322-1 à 322-4 du code pénal   que je résume ainsi : c’est un délit qui consiste à détruire, dégrader, détériorer volontairement le bien d’autrui. En l’espèce ce qui appartient personnellement au copropriétaire (appartement, cave, parking, jardin privatif… ) ou ce qui appartient au syndicat de copropriété (parties communes, locaux d’entrepôts, halls d’entrée, caves globalement,  parkings, espaces verts)… Selon la légèreté de l’acte (des tags ou graffitis par exemple) ou la gravité du dommage (voiture dégradée ou brûlée, destructions…) la sanction passe d’une simple amende à 2 ans d’emprisonnement, voire 10 ans pour le plus sérieux avec des dommages importants. Naturellement il faut déposer plainte pénale, il faut qu’une enquête ait lieu pour retrouver les auteurs, saisir son assurance et parfois se lancer dans une action judiciaire. Les victimes rechignent car en plus de leurs préjudices elles doivent sortir des frais d’avocat, de tribunal, répondre à des questions, parfois ne pas être crues ou être accusées de n’avoir pas pris de précautions…

1°) Tout dépend s’il y a ou non une surveillance humaine pour laquelle je plaide avec ferveur.La sécurité commence à l’entrée de l’immeuble.

Souvent il n’y a plus de gardien (les concierges ancienne formule en tant que tels ont quasi disparu) car l’assemblée générale a décrété qu’il ne servait à rien, qu’il coûtait trop cher, et qu’une entreprise extérieure suffisait, avec la pose de boîtes aux lettres. A propos de gardien et de salariés de façon générale je rappelle qu’il y a une obligation de sécurité de résultat [ article L.4121-1 du code du travail et Cour de cassation arrêt du 25 novembre 2015] qui oblige à un certain nombre de prise de décisions qui protègent les préposés dans leurs conditions de travail. Mais ce n’est pas le sujet de cette conférence. Ne pas avoir de gardien ou le supprimer est pour moi, en matière de sécurité une erreur. La présence humaine me parait indispensable car tous les outils modernes   comme la vidéosurveillance, peuvent dissuader, fournir des informations après les faits, mais ne peuvent intervenir à chaud, ou à titre préventif. Sauf à faire appel à une société de gardiennage ce qui a un coût.

Même si cela n’est pas écrit en toutes lettres dans son contrat, à mon avis le gardien doit faire respecter le règlement de copropriété, selon les instructions et la responsabilité du syndic ; il vérifie même implicitement l’utilisation normale des habitations ou l’exploitation usuelle   des commerces, et essaie d’éviter un minimum d’incivilités ou de conflits   entre les uns et les autres. Il est un facilitateur, un médiateur social. Bien sûr sa mission n’est pas de surveiller les allées et venues des uns et des autres, car la vie privée se respecte, mais il visite régulièrement les parties communes, les locaux communs, et les espaces verts s’il y en a :  mais il ne fait pas du « flicage » si je puis m’exprimer ainsi, il se contente de surveiller que tout va bien, sous l’autorité exclusive du syndic. Son contrat est régi par les articles L.7211 et R.7212-1 du code du travail . La sécurité n’est pas évoquée formellement. Mais son devoir est d’avertir le syndic de toute anomalie selon lui, qui peut aller du comportement de certains, jusqu’à l’abus de propriété ou de location, voire des infractions pénales apparentes. Le gardien facilite les rapports humains, contrôle l’intervention des prestataires extérieurs ou prétendus tels ce qui peut écarter de l’immeuble des individus indésirables, ou qui repèrent, ou qui s’apprêtent à faire de mauvaises actions. Il est en relations avec les divers services publics. Il sécurise ainsi les occupants de l’immeuble. Rappelons que pour un gardien à temps complet la suppression de son poste exige l’unanimité des copropriétaires en A.G., car il s’agit de la suppression d’un service qui modifie les conditions de jouissance des lots privatifs. Pour un gardien qui n’est pas à temps complet, sans service personnel (par exemple porter le courrier) la suppression du poste semble pouvoir se faire à la double majorité si le gardien est prévu au règlement de copropriété, et à une majorité simple dans le cas inverse.

On voit donc à travers le rôle du gardien comment la sécurité intérieure de l’immeuble   rejoint la sécurité du quartier.

2°)Rappelons quelques principes de droit qui touchent à la sécurité dans l’immeuble et qui permettent de réagir, sans évoquer la responsabilité personnelle du  syndic qui commettrait des fautes avérées dans sa gestion par exemple pour manque de conseil (il faudrait  faire tels travaux pour améliorer la sécurité) ou d’informations, ou parce qu’il exécute mal ou pas du tout les décisions prises en assemblée générale.  C’est l’article 18 de la loi de 1965 qui s’applique,  et l’article L.126--3 du code de la construction et de l’habitation qui précise : «  le fait d’occuper en réunion les espaces communs ou les toits des immeubles collectifs  d’habitation en empêchant délibérément l’accès ou la libre circulation des personnes ou le bon fonctionnement des dispositifs de sécurité et de sûreté est puni de deux (2)mois d’emprisonnement et de  3. 750 euros d’amende ». Le syndic est devenu un auxiliaire de  l’Etat en matière de sécurité notamment. Il a le devoir d’agir seul s’il y a urgence.

1°) Il faut distinguer le rôle du conseil syndical s’il existe vraiment en pratique ,  qui contrôle et celui du syndic qui agit. L’A. G. décide et le syndic doit exécuter les décisions votées, tout en vérifiant que la loi ( il a un rôle de conseil par exemple sur la loi ALUR du 25 mars 2014 qui facilite le vote de travaux de sécurité avec l’article 24 ), ou le règlement de copropriété sont  bien respectés. Il lui appartient de prendre des mesures préventives en matière de sécurité et de faire voter les budgets nécessaires. Le conseil syndical  ne peut s’immiscer dans la gestion à la place du syndic. C’est l’article 31 du décret du 17 mars 1967 qui l’affirme. Le syndic est l’employeur du ou des salariés de la copropriété à qui il donne des instructions, fixe les tâches et les horaires : il embauche et licencie quitte à engager sa responsabilité s’il fait n’importe quoi, et si la sécurité est menacée , car les conséquences financières des décisions malheureuses sont à la charge des copropriétaires, à la fin. Mais ne pas prendre de décisions en matière de sécurité - (fermeture renforcée du parking, ou de la porte d’entrée avec digicode ou autre, vidéosurveillance, régulation des flux, occupations diverses) - ce qui peut entrainer des dépenses supplémentaires, n’est pas à conseiller car l’inaction engage aussi sa responsabilité ou celle du syndicat. Les tribunaux sanctionnent parfois pour défaut de réaction : l’article 14 de la loi de 1965 indique que le S.C.P. est responsable des dommages causés aux copropriétaires, par le défaut d’entretien des parties communes, sauf à démontrer  avoir pris des mesures, ou un cas de force majeure, ou en s’exonérant par suite de la propre faute de la victime [Cour d’appel de Montpellier chambre 10 section d. du mardi 16 décembre 2014 n° de RG 13/00797] : en l’espèce après un vol de motocyclette dans un parking il a été reproché au SCP la défaillance du  portail du parking et donc un défaut de surveillance. Le syndic était poursuivi également solidairement.

2°) Le syndic doit faire voter chaque année sous la majorité de l’article 25 i de la loi du 10 juillet 1965 (majorité des voix de tous les copropriétaires voire de l’article 24) l’autorisation permanente pour les gendarmes et les policiers de la  police nationale ou municipale de pénétrer dans l’immeuble. C’est fondamental en matière de sécurité .La délibération doit être transmise par le syndic ou un membre du conseil syndical, au commissariat, à la brigade ou/et à la mairie.

Cela n’a rien à voir avec l’appel d’un occupant au « 17 » en cas d’infractions flagrantes ou de danger immédiat ou d’urgence quelconque. Les forces de l’ordre, les pompiers, les services de secours… peuvent intervenir dans ce cas, sans la moindre autorisation.

3°Le bailleur est responsable de son locataire :

C’est naturellement le locataire qui est d’abord responsable de ses actes : s’il trafique ou exerce des activités illicites, ou commet des troubles anormaux de voisinage, il sera poursuivi à titre personnel. Si son bailleur dûment informé ne réagit pas car il perçoit les loyers et considère que les agissements de son locataire ne sont pas de sa responsabilité ,il se trompe. Il peut être condamné solidairement avec son locataire, voire à sa place. Ce sont les articles 3 ;4g ;6-1 et 7b de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 qui s’appliquent ainsi que l’article 1729 du code civil . Surtout s’il y a des problèmes de sécurité et des risques. Le bailleur doit donc sélectionner attentivement son locataire. Il ne peut accepter n’importe qui et n’importe quelle activité, notamment celles qui sont peu usuelles comme la constatation de réunions à tout moment, des individus qui défilent, l’entrepôt de matières dangereuses… Certes il n’est pas facile pour un propriétaire de contrôler son locataire, mais il devra être attentif (en matière de terrorisme avec la nouvelle loi en discussion au parlement il va falloir être très réactif). Si le bailleur après avoir été mis en demeure ou informé par lettre recommandée avec AR n’agit pas, en vertu de l’article 15 de la loi de 1965 le syndicat des copropriétaires peut saisir la justice, comme d’ailleurs toute personne concernée à titre individuel [Cour d’appel de Paris 31 mai 2000. Juris-Data 2000.118253]. Il y a une prescription de 10 ans selon l’article 42.1 de la loi de 1965.  Il n’est pas non plus impossible que les services de l’Etat informés par leurs canaux interviennent au nom de la sécurité de tous et s’étonnent de l’inertie du bailleur ? Par ailleurs le bailleur est responsable de plein droit de son locataire qui viole le règlement de copropriété ou les modalités de jouissance des parties privatives et communes, ou a une activité commerciale ou professionnelle irrégulière : [Cour d’appel de Paris 14 juin 2001. 15123 ; Cour d’appel de Paris 13 juin 2011. Juris-Data n°2011. 146801].

Le syndic comme le syndicat des copropriétaires doivent donc être très « éveillés », à ce sujet.

Etre bailleur ne garantit pas l’impunité et de dire je ne savais pas, ou je ne veux pas me mêler de la vie privée de mon locataire n’exonère en rien de sa mise en cause. En droit la responsabilité du propriétaire vis-à-vis de son locataire trouve son fondement dans les articles 1719,1720 (défaut d’entretien), 1721, 1725 et 1729 du code civil (obligation d’occupation raisonnable du logement). On ne peut héberger n’importe qui, faire n’importe quoi à toute heure du jour et de la nuit, transformer un local en industrie « curieuse ». La sécurité oblige tout le monde.

4°° la surveillance des parties communes est l’affaire de tous :

Se désintéresser de la gestion quotidienne est une erreur comme celle de ne pas désigner à qui de droit (le syndic par exemple, ou le gardien ou un membre du conseil syndical) ceux qui se comportent mal, squattent dans divers endroits, font des travaux sauvages en faisant entrer qui ils veulent dans l’immeuble, ou utilisent les parties communes comme si elles leur appartenaient. Il ne s’agit pas pour autant de se substituer au conseil syndical ou au syndic qui n’est pas sur place et ne peut tout savoir. La sécurité impose un minimum de collaboration entre tous, pour que l’information circule et que des décisions puissent être prises. La vidéosurveillance est règlementée strictement. L’installation et les travaux nécessaires étaient autrefois   votés à la majorité absolue de tous les copropriétaires soit la majorité plus 1 . Avec la loi ALUR du 24 mars 2014 , l’article 24 permet désormais que la majorité des présents ou représentés votent les travaux nécessaires à la conservation de l’immeuble ainsi qu’à la préservation de la santé et de la sécurité physique des occupants…. La transmission des images à la police ou la gendarmerie (on ne peut filmer les portes d’entrée des appartements ni les locaux commerciaux) est décidée en A.G.  Par la majorité des voix de tous les copropriétaires : article 25 m). C‘est la loi n° 2011-267 du 14 mars 2011 d’orientation et de programmation pour la performance de la sécurité intérieure dite LOPPSI 2  et son décret d’application du 27 janvier 2012 qui ont prévu les modalités. En cas de vidéosurveillance des parties communes il faut le faire savoir, l’afficher et poser un panneau d’information. Un particulier peut installer une vidéosurveillance chez lui mais il lui est interdit de filmer des parties communes ou son voisin ou la voie publique.

Il y a aussi l’article 26 (double majorité) qui concerne… : « les modalités d’ouverture des portes d’accès aux immeubles. En cas de fermeture totale de l’immeuble celle-ci doit être compatible avec l’exercice d’une activité autorisée par le règlement de copropriété.

On peut conclure de ces rappels  que :

Il est possible d’agir à titre préventif, et de réagir s’il y a une difficulté, mais que les responsabilités sont partagées. Il s’agit de co-production de sécurité.

 Le copropriétaire ou le locataire se confondent en matière de sécurité notamment, avec les droits et les devoirs du citoyen. Certes nos habitudes culturelles ne sont pas celles de citoyens d’autres pays  qui collaborent volontiers avec les pouvoirs publics. Mais information de ce qui est suspect, ou illégal, ou peu habituel n’est pas de la délation, et la sécurité collective a besoin de renseignement.

Les pouvoirs publics ont pris des initiatives :

 Il y a un référent sécurité dans chaque commissariat ou brigade : encore faut- il le joindre -par l’intermédiaire du syndic de préférence-pour qu’il agisse.Il peut venir dans l’immeuble pour  faire un audit de celui-ci et recommander par un rapport oral telles mesures de protection. C’est un service considérable et gratuit. Il y a aussi l’opération dite tranquillité -  vacances qui comme on le croit à tort n’est pas réservée qu’aux vacances. Dès l’instant que l’on s’absente plus de 48 heures à tout moment de l’année on peut demander à ce que des policiers ou gendarmes viennent vérifier que tout va bien. Il y a aussi la même opération pour les seniors sollicités par des escrocs, de faux agents de l’EDF ou du téléphone, des réparateurs peu scrupuleux… Enfin il y a sous le contrôle des maires et élus locaux l’opération voisins vigilants.org qui est devenue une participation citoyenne.

En conclusion il faut être optimisme malgré l’accablement qui survient quand on doit affronter un problème :

Il faut réagir avec l’aide des forces de l’ordre, avec la justice, avec le syndicat des copropriétaires, et /ou avec l’assurance.  L’insécurité dans le quartier et le « vandalisme » en général dans l’immeuble sont liés. Il faut être positif car l’insécurité n’est pas une fatalité . Elle peut être combattue si tout le monde en prend conscience, participe à son niveau sinon à son éradication du moins à sa diminution. Certes pour les incivilités il faut éduquer et éduquer encore. Mais l’homme étant ce qu’il est c’est difficile dans une société devenue individualiste, consumériste et parfois communautaire. Mais la morale ne suffit pas. En droit nous sommes obligés d’agir, de prendre des mesures sinon notre responsabilité peut être engagée.

Le débat de société pour savoir si les libertés sont menacées- on parle de despotisme doux ?, les magistrats renâclent devant les nouvelles dispositions légales qui concernent les terroristes mais qui dans l’avenir peuvent viser tout délinquant, des avocats ne sont pas contents, le défenseur  des droits lui même M.TOUBON critique – me parait intérêssant car il y a une part de vérité dans les objections et les grands principes de droit doivent être confortés notamment en confiant aux juges judiciaires ( et non aux préfets) la gestion de la prévention et l’appréciation de la mesure de contrainte envisagée pour qu’on ne glisse pas vers la loi des suspects comme le dit Me Henri Leclerc éminent avocat; mais en même temps on ne peut ignorer la demande de protection  collective des français, le sentiment que les délinquants ont des garanties qu’ils n’ont pas comme victimes ; le désir que les coupables avérés soient punis sévèrement après un débat contradictoire, la preuve de la culpabilité et la défense des avocats ; et leur accord pour que les libertés de quelques uns qui flirtent avec la loi ou qui s’en affranchissent soient limitées dans l’intérêt du plus grand nombre. Il faut placer le curseur au bon endroit entre libertés et ordre public qui sont compatibles. Il ne faut pas être excessif : nous sommes dans une vraie république, avec un état de droit fort , et chaque individu  d’où qu’il vienne, quoiqu’il a fait, a des droits qu’il peut réellement exercer. On a le devoir de s’inquiéter de toutes dérives dans l’avenir, mais on n’a pas le droit d’attendre le nouvel attentat ou une délinquance débridée sans réagir. Ce qui vaut pour l’insécurité dans les quartiers vaut pour l’immeuble : il faut savoir investir et agir. La sécurité du quartier conditionne la tranquillité dans l’immeuble sauf action individuelle préméditée. Nous sommes d’abord des citoyens et devons nous comporter comme tels.